共享辦公光環(huán)漸散 SOHO中國“轉(zhuǎn)售為租”生意難做？

文：陳淑文 朱耘

ID：BMR2004

近年來，共享辦公成為一個新風(fēng)口，脫胎于美國WeWork的共享辦公模式，自2015年起，開始盛行于中國一線城市。

然而，9月初共享辦公空間的鼻祖WeWork估值“腰折”，很大的外部股東日本軟銀集團正敦促其擱置IPO計劃。

估值的蒸發(fā)與該公司高昂的虧損額有關(guān)，據(jù)悉，在上月提交的初步招股書中，WeWork披露了已經(jīng)積累下的數(shù)十億美元虧損。僅在2019年上半年，WeWork就虧損了6.9億美元，過去三年的總虧損額達(dá)到近30億美元。伴隨一系列負(fù)面消息和赤字賬面纏身，質(zhì)疑聲與日俱增。

不僅是WeWork，在中國，共享辦公的追隨者，亦同樣面臨商業(yè)模式、盈利、入駐率與持續(xù)發(fā)展的問題。SOHO中國旗下的共享辦公業(yè)務(wù)3Q，被董事長、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹寄予了厚望，但自2018年下半年開始，SOHO 3Q開始進(jìn)入停滯階段，年報顯示，截至2018年底，SOHO 3Q的規(guī)模數(shù)量與截至2018年6月底的數(shù)據(jù)一樣。到了2019年上半年，被潘石屹給予厚望的3Q業(yè)務(wù)，SOHO中國沒再公布新的規(guī)模數(shù)據(jù)，而曾經(jīng)的上市計劃也將擱淺。

對于上述關(guān)于共享辦公行業(yè)的相關(guān)問題，《商學(xué)院》記者致函SOHO中國公關(guān)部，截至發(fā)稿日，對方尚未回復(fù)。

轉(zhuǎn)售為租轉(zhuǎn)型維艱

SOHO中國是最早喊出“去地產(chǎn)化”的房企之一，時間要回溯至2012年，SOHO中國轉(zhuǎn)型發(fā)展辦公空間區(qū)域，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)為“自持租賃”，由賣樓轉(zhuǎn)化為收租的同時逐漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。自此之后，SOHO中國鮮有拿地。

但是SOHO中國的“轉(zhuǎn)型”的“包租公”生意并不好做。財報顯示，今年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約8.89億元，同比增長約11.8%。雖然上半年營收有所增長，但是凈利潤下跌也是現(xiàn)實。該公司錄得凈利潤5.67億元，而去年同期為11.1億元，同比大降48.91%。

大幅縮水的原因歸咎于去年出售持有的凌空SOHO項目獲得的非經(jīng)常性損益，而今年上半年卻無此類交易發(fā)生。

此外，上半年SOHO中國實現(xiàn)毛利約7.11億元，同比增加約6700萬元，上升約10%，整體毛利率由去年同期的76%上升至約80%。資產(chǎn)負(fù)債表仍較健康，截至2019年6月底，凈負(fù)債率約44%，平均借貸成本約4.8%，境外債務(wù)比例約3.5%。

盡管凈負(fù)債率低于大部分同行，但SOHO中國的償債壓力不小。截至2019年6月30日，SOHO中國的總借貸共計約177.61億元。借貸中約20.53億元將于一年內(nèi)到期，約8.27億元將于一年以上二年以內(nèi)到期，約31.89億元將于二年以上五年以內(nèi)到期，約116.92億元將于五年以上到期。

曾經(jīng)SOHO中國也是近百億的房地產(chǎn)企業(yè)，近年來已縮至10億級別。截至2019年6月底，SOHO中國現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅11.54億元，不足以覆蓋一年內(nèi)的短期債務(wù)。除面臨業(yè)績連年下滑外，半年報顯示，現(xiàn)今持有的北京項目中，雖然出租率均高于90%，但相比去年出租率出現(xiàn)下滑。

其中，北京前門大街相比去年年底的100%出租率下降到96%，望京SOHO由去年年底的98%下降到92%，光華路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有銀河SOHO由去年年底97%上升至98%。

值得注意的是，在新公布的2019年中期報告中，SOHO中國一改以往的慣例，被潘石屹給予厚望的SOHO 3Q業(yè)務(wù)只字未提。

市場遇冷，3Q業(yè)務(wù)充滿不確定性

2014年，SOHO中國董事長潘石屹在美國看到WeWork后，決意將其搬回中國。

可以說SOHO 3Q是WeWork中國化的產(chǎn)物。

2015年，SOHO中國首次推出共享辦公品牌SOHO 3Q，并在自家持有的投資項目中進(jìn)行試水，作為SOHO中國轉(zhuǎn)型“開發(fā)-持有”的重要方式，SOHO 3Q一度被潘石屹寄予厚望，潘石屹也曾多次公開透露過這塊業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)大計劃：SOHO 3Q要成為“國內(nèi)很大的寫字樓綜合服務(wù)商”，并將在2019年上市。

但是從潘石屹想要出售項目的決心和意愿，以及3Q一直沒有摸索出清晰地發(fā)展路徑，SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路還看不到盡頭，轉(zhuǎn)型的結(jié)果不容樂觀。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《商學(xué)院》記者采訪時表示，Wework這兩年確實發(fā)揮了非常好的榜樣作用，對于中國共享辦公市場的發(fā)展提供了可借鑒的模式。但是也引起發(fā)很多問題，比如說出現(xiàn)了很多不倫不類的項目，進(jìn)而引起了共享辦公和傳統(tǒng)辦公物業(yè)沒太多區(qū)別的問題。而各類資金的進(jìn)入，也要警惕聯(lián)合辦公金融風(fēng)險和資產(chǎn)泡沫等問題。

從當(dāng)前資產(chǎn)市場的反應(yīng)可以看出，實際上投資者也擔(dān)心此類物業(yè)的運作模式和未來成長機會。從實際過程看，共享辦公發(fā)展也有很多問題，比如概念較多但是經(jīng)營模式又過于傳統(tǒng)、過高強調(diào)估值但是支撐力不足等。所以實際上對于共享辦公來說，還是需要基于現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展，尤其是研究未來的辦公模式。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，共享辦公的擴張需要大量的資本來支撐，對于WeWork等頭部共享辦公運營方來說，規(guī)?；梢詭戆ㄈ谫Y、品牌溢價以及更低的拿房成本等優(yōu)勢，但同樣也蘊含著諸多風(fēng)險，包括資金鏈安全性、空置率提升、人員缺失等諸多問題。

2016年，WeWork由上海開始在中國市場的運營，也吸引了大批“中國學(xué)徒”，據(jù)國務(wù)院辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014~2015年間，我國共享辦公空間（含孵化器）數(shù)量從50家發(fā)展到2300家，翻了46倍，到2016年超過4200家。

張波表示，共享辦公的發(fā)展的確遇到了一些障礙，并且近兩年來不少聯(lián)合辦公在各地的運營也呈現(xiàn)“步履維艱”。目前很大的難點在于如何達(dá)到更好的收益率，聯(lián)合辦公收益來源主要為租金和增值服務(wù)。但單靠租金收益并不能讓聯(lián)合辦公企業(yè)實現(xiàn)盈利，在用戶規(guī)模與品牌價值的基礎(chǔ)之上，如何通過打造增值服務(wù)推動聯(lián)合辦公達(dá)成更好的收益目標(biāo)，的確非常值得研究和探索。

SOHO 3Q的路在哪里？

共享辦公空間相對傳統(tǒng)辦公，租期靈活，無面積要求，一個工位起租，共享區(qū)和辦公區(qū)開放性和私密性兼顧，注重社區(qū)氛圍。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018年中國共享辦公行業(yè)發(fā)展前景研究報告》，在城市人口集中化的背景下，企業(yè)組織架構(gòu)逐漸團隊小型化、組織分布化，加上年輕從業(yè)者對輕松自由的辦公氛圍的需求，都使得共享辦公的模式受到追捧，房地產(chǎn)公司、創(chuàng)投機構(gòu)也攜帶資本涉足其中；但是辦公環(huán)境嘈雜，服務(wù)同質(zhì)化，平臺之間入住率分化嚴(yán)重，有的面臨較大運營壓力，前期資金周轉(zhuǎn)就是個大問題。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，共享辦公是辦公行業(yè)共享經(jīng)濟化的產(chǎn)物，共享辦公的運營方希望通過共享辦公空間的模式，來達(dá)到有效降低辦公室使用成本，提高辦公室的使用效率的目的。但在實際運營過程中，一方面部分共享辦公的體驗并未達(dá)到客戶預(yù)期，甚至部分在租金層面的優(yōu)勢并不明顯；另一方面這一模式的規(guī)?；瘮U張并未能帶來良好的預(yù)期收益增長，并引發(fā)市場對這一模式本身的質(zhì)疑。

更值得關(guān)注的是，在目前許多城市寫字樓空置率高企、租金收益率難以提升甚至走低的大背景下，共享辦公的生存空間的確面臨諸多挑戰(zhàn)，真正能實現(xiàn)贏利運營方都少之又少。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，SOHO經(jīng)營對于此類模式來說，其實充分體現(xiàn)了一點，即關(guān)鍵還是要有足夠的現(xiàn)金流支撐，若沒有此類現(xiàn)金流，那么此類企業(yè)在轉(zhuǎn)型的時候，就會發(fā)現(xiàn)定價很困難。定價過低影響資金流入，定價過高影響客戶入駐，尤其是很多共享辦公的用戶本身都處于創(chuàng)業(yè)期，本身對租金的敏感度是很高的。

上海和北京是目前國內(nèi)很大的聯(lián)合辦公市場，2018年門店數(shù)量占比分別達(dá)到33%和32%。而伴隨聯(lián)合辦公逐步進(jìn)入洗牌與整合，市場熱議的焦點已從新店開張轉(zhuǎn)為對市場健康發(fā)展的擔(dān)憂。SOHO 中國3Q共享辦公業(yè)務(wù)主要分布在北京、上海。聯(lián)合辦公對業(yè)主而言是機遇，但風(fēng)險猶在，即意味著更高的租戶流動率和更為復(fù)雜的租戶結(jié)構(gòu)。

新形勢下，城市新興CBD的興起是否適合共享辦公的模式，加上需要足夠的現(xiàn)金流支撐，SOHO 3Q應(yīng)如何應(yīng)對？《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。